Pri izdavanju hipotekarnih zajmova banke će morati o svom trošku kupiti policu osiguranja za zajmoprimca. Štoviše, morat će osigurati ne samo nekretnine, već i život i zdravlje zajmodavca, pa čak i troškove liječničkog pregleda. Međutim, hipoteke za građane neće posebno pojeftiniti jer će novi troškovi biti uključeni u kamatnu stopu na kredit. No postupak će postati transparentniji - zajmoprimac će puni trošak hipoteke saznati odmah, a ne prilikom potpisivanja dokumenata, kao što se to sada događa. To znači da će moći u potpunosti usporediti ponude različitih banaka.
Ruska banka predstavila je novi koncept osiguranja hipoteke, razvijen u skladu s predsjednikovim nalogom da poduzme mjere za smanjenje troškova hipotekarnih zajmova. Troškovi osiguranja jedna su od sastavnica ukupnih troškova hipoteke i često ih značajno povećavaju. Istodobno, građani su prisiljeni ne samo platiti proizvod osiguranja, već i proviziju agencije banci za promicanje i prodaju polica osiguranja određenog osiguravatelja, koja može doseći 40%.
Kako radi
Sada, prema Zakonu o hipoteci, građani moraju osigurati stečenu imovinu. Najčešće morate kupiti i osiguranje od nezgoda i bolesti: to nije obvezno po zakonu, ali u praksi banke smanjuju kamatnu stopu kad se izda. Zajmoprimac plaća troškove osiguranja.
Zajmoprimac može kupiti policu osiguranja samo kod osiguravatelja akreditiranog kod banke, a najčešće se pri odabiru tvrtke s ovog popisa rukovodi preporukom zaposlenika banke koji podnosi zahtjev za hipotekom.
Hoće li promjena državnog programa povlaštenih hipoteka spasiti programere?
Kao što je primijetila Središnja banka, trenutno je rusko tržište osiguranja hipoteke prilično koncentrirano. Na njemu je aktivno oko 16 osiguravatelja. U 2019. prikupili su oko 42 milijarde rubalja u okviru više od 8 milijuna ugovora. Istodobno je glavninu ugovora (više od 80%) sklopilo samo pet osiguravajućih organizacija.
Ova je situacija posljedica postojeće koncentracije hipotekarnog tržišta: 83% ukupnog broja postojećih sporazuma (4,3 milijuna) nalazi se u kreditnom portfelju pet najvećih banaka.
Prema izračunima Središnje banke, stopa hipotekarnih zajmova izdatih u 2019. godini iznosila je prosječno 9,94%, a puni trošak zajma (uključujući osiguranje) iznosio je 11,41%. Stvarni trošak osiguranja u prosjeku iznosi 0,74% iznosa hipoteke, što je oko 16 tisuća rubalja godišnje.
Istodobno, zajmoprimac ne može odmah dobiti informacije o punom trošku zajma. Najavljuje mu se neposredno prije sklapanja ugovora, nakon odobravanja zahtjeva za kredit, odabira imovine i plaćanja troškova obrade svih potrebnih dokumenata. U fazi odabira banke za hipoteku, zajmoprimac se može usredotočiti samo na kamatnu stopu na zajam.
Tko treba osiguranje
Cijena osiguranja ne mijenja se ako se kamatna stopa smanji, kao što se, na primjer, dogodilo tijekom prošle godine zbog smanjenja ključne stope Banke Rusije. Dakle, udio troškova osiguranja u ukupnim troškovima hipotekarnog zajma samo raste.
Središnja banka napominje da je razina uplata osiguranja na hipoteke izuzetno niska (u 2019. godini uplate osiguranja iznosile su samo 3% naplaćenih premija na osiguranje kolaterala i 15% premija na životna i zdravstvena osiguranja) i većina sredstava prikupljenih od strane osiguravatelji (85-97%) šalju se da plaćaju agencijske naknade za promociju i prodaju polica osiguranja (najčešće je to banka vjerovnik), za pokrivanje operativnih troškova i na dobit osiguravatelja.
COVID-19 promijenio je preferencije kupaca stanova u novim zgradama
Ako želi, zajmoprimac može kupiti osiguranje izvan banke, izbjegavajući plaćanje provizije, napominje potpredsjednik Sveruske unije osiguravatelja Viktor Dubrovin. Prema njegovim riječima, tarifa obveznog osiguranja nekretnina iznosi u prosjeku 0,1% od osiguranog iznosa, što je u pravilu jednako iznosu duga po hipotekarnom zajmu. Uzimajući u obzir da je prosječna veličina takvog zajma 2,5 milijuna rubalja, troškovi osiguranja bit će 2,5 tisuće rubalja u prvoj godini. U drugoj i narednim godinama smanjivat će se proporcionalno smanjenju duga.
Tarifa za dobrovoljno životno osiguranje jako ovisi o dobi zajmoprimca i kreće se od 0,18% do 0,6%, odnosno u prosjeku oko 7-10 tisuća rubalja u prvoj godini. U nekim bankama odbijanje ovog osiguranja ni na koji način neće utjecati na hipotekarne kamate, u drugima može povećati trošak za 0,5-1%.
Prema istoj tvrtki "Ipoteka. Tsentr", odbijanje osiguranja života i vlasništva dovest će do neizbježnog povećanja stope zajma u prosjeku s 2% na 7%.
Veličina agencijske provizije uvelike varira i može se kretati od 10 do 40%, rekao je Viktor Dubrovin. „To je logično, budući da kreditna institucija preuzima određeni posao: odabir osiguravatelja, formiranje proizvoda osiguranja, konzultacije, promet dokumenata. Mnoge banke podupiru punu suradnju u osiguranju, uključujući sudjelovanje u podmirivanju gubitaka”, objasnio je.
Istodobno je banka najzanimljivija za osiguranje hipoteke, napominje Središnja banka. Kad se dogodi osigurani slučaj, novac će ići njemu - za isplatu duga osiguranika na hipoteci.
Zajmoprimci, s druge strane, odbijaju osiguranje u svakoj prilici, čak i ako banka povisi kamatnu stopu - u nekim slučajevima troškovi osiguranja premašuju uštedu na kamatama. Uz hipoteke, u Rusiji su i dalje izuzetno rijetki ugovori o osiguranju (i imovine i života i zdravlja).
„Općenito je interes zajmoprimca radije u minimiziranju takvih problema kao što je odabir osiguravajućeg društva, pregovaranje sa osiguravajućim društvom o cijeni police, sastavljanje i sklapanje ugovora o osiguranju uz ugovor o zajmu i sudjelovanje u procesu podmirivanje iznosa osiguranja po nastupu osiguranog slučaja. Pojedinačni hipotekarni zajmoprimac rijetko ima dovoljno snažnu pregovaračku poziciju da od osiguravatelja dobije najbolje cjenovne uvjete ili učinkovito sudjeluje u postupku podmirivanja gubitaka u slučaju neslaganja osiguravatelja bez vanjske pomoći. Za mnoge građane ti su postupci nepotrebna komplikacija ionako stresne životne faze povezane s dobivanjem, a zatim i otplatom hipotekarnog zajma , napominje Banka Rusije.
Hoće li hipoteka postati jeftinija
Regulator očekuje da će sklapanje ugovora o osiguranju od strane banke, a ne dužnika, dovesti do smanjenja cijene. Prvo, banka odjednom osigurava čitav skup zajmoprimaca i moći će pregovarati o nižim troškovima polica. Drugo, nećete morati platiti agencijsku proviziju bankama, jer će potreba za promocijom ovog ili onog osiguravatelja sama od sebe nestati. Prema izračunima Središnje banke, ako bi se primijenio predloženi pristup, cijena hipoteke u 2019. godini bila bi niža za 0,15-0,67 postotnih bodova.
Hoće li koncesione hipoteke podržati tržište nekretnina?
Međutim, čak i dok su raspravljali o novom konceptu, Svesloruska unija osiguravatelja i Udruženje ruskih banaka uputili su zajednički apel predsjedniku Banke Rusije Elviri Nabiullini, u kojem su naglasili da „trošak takvog osiguranja može samo biti kompenziran povećanjem kamatne stope na zajam. Udruženje ruskih banaka procijenilo je mogući rast na 0,5-1 postotnih bodova.
“Zajmoprimci, nažalost, neće imati koristi od promjene uvjeta. Troškove će snositi banke koje će ih nadoknaditi na teret zajmoprimca, na primjer povišenjem stope. Kamatne stope na zajmove, uzimajući u obzir novu shemu osiguranja hipoteke, mogu se povećati za oko 0,3–0,5 postotnih bodova”, rekla je Olga Bazhutina, generalna direktorica Ipoteka. Tsentr.
Još je teško reći koliko će stopa rasti, kaže Viktor Dubrovin. “Stopa hipoteke vrlo je konkurentna priča i vlada je stalno na meti. Najvjerojatnije neće biti izravnog prijenosa izgubljene dobiti u cijenu hipoteke”, rekao je.
Sveruska unija osiguravatelja vjeruje da je država umjesto prebacivanja troškova trebala oblikovati minimalni standard za proizvod osiguranja i kontrolirati otkrivanje svih podataka potrošaču. I on će sam moći odabrati koji će proizvod i gdje kupiti.
Zauzvrat, Središnja banka uvjerena je da se "neprimjereno održavati postojeću praksu plaćanja zajmoprimaca značajnim agencijskim naknadama za kupnju polica osiguranja kako bi se održala visoka frekvencija komunikacije s osiguravateljima".
S obzirom na trend smanjenja ključne stope, moglo bi se dogoditi da hipoteka neće poskupjeti, kaže neovisna financijska savjetnica Natalya Smirnova.
“Vjerojatno je da možemo vidjeti ključnu stopu od 4% i uvjeti se neće promijeniti, neće doći do značajnijeg poskupljenja. Uz to, ne smijemo zaboraviti da su se tijekom pandemije banke suočavale sa smanjenjem kupovne moći, pa bi sada bilo nerazumno previše povisivati stope, inače postoji rizik od gubitka potencijalnih kupaca”, objasnila je.
Što će dobiti zajmoprimac
Dakle, uz osiguranje imovine, građanima postaje obvezno kupiti policu životnog i zdravstvenog osiguranja. Koncept precizira minimalni popis osiguranih rizika. Na primjer, u imovinskom osiguranju radi se o gubitku ili oštećenju kao rezultat požara, eksplozije, poplave, prirodnih katastrofa, nezakonitih radnji trećih osoba, strukturnih nedostataka. U životnom i zdravstvenom osiguranju - dodjeljivanje skupine invalidnosti I ili II, smrt zajmoprimca kao posljedica nesreće ili bolesti.
Prije sklapanja ugovora osiguravajuće društvo može građanina poslati na liječnički pregled - na teret banke, ako je ugovor naknadno zaključen.
S jedne strane, to je dobro, jer će u slučaju zdravstvenih problema osiguranje pokriti hipoteku, a u slučaju smrti obitelj neće biti pod prijetnjom deložacije.
“Zajmoprimci neće moći odbiti osiguranje kako bi uštedjeli novac, a kao rezultat toga neće se naći u situaciji da nema čime platiti hipoteku i obitelj može izgubiti stan ako se situacija ne oporavi (hipotekarni odmori nisu dugo osigurani). I ispada da je zajmoprimac definitivno zaštićen od rizika”, kaže Natalya Smirnova.
S druge strane, nećete moći odbiti osiguranje i morat ćete ga platiti ušivenim u tijelo zajma dugi niz godina dok hipoteka ne bude u potpunosti vraćena. Istina, troškovi osiguranja bit će raspoređeni i, shodno tome, ne toliko primjetni. Sada se plaća jednom godišnje, plus hipoteka, a takvi su troškovi obično proračunski osjetljivi.
Sada se s prijevremenom otplatom zajma može vratiti dio osiguranja, umanjen za preostali broj mjeseci i provizije. Ili ga možda nećete vratiti, tada će polica vrijediti do kraja plaćene godine. Budući da će se troškovi osiguranja raspodijeliti slično kamatama na hipoteku, automatski će prestati s zadnjim prijevremenim plaćanjem.
Budući da će cijena osiguranja odmah biti uključena u kamatne stope na kredit, građanima će biti lakše uspoređivati puni trošak hipoteke u različitim bankama. I to je možda jedini stvarni plus od reforme.
